第四百二十五章 大水冲了龙王庙，张扬竟是自己人 (第2/3页)

机，然後不紧不慢说道：「王石已经向深交所递交停牌申请，不出意外的话，今天就会审核完成，并於下周一开始正式停牌。」

    「戚领导您的意思是？」

    张扬询问。

    「我要你说实话，别跟我弯弯绕绕了，这里就我们两个人。」戚泊君将手机放置在桌面上，仿佛在提醒张扬，要是还不坦诚，胜天收购万科的进度会无限期延後。

    根据2010年沪深交易所规定，上市公司申请停牌通过後，原则不能停牌超过30个自然日，但可申请一次延期，延期後累计停牌不能超过60天。

    虽然明文规定是这样，但实操并无硬性强制复牌。

    如果超期，只要每周发进展公告，就能一直停，因此A股停牌半年以上的公司非常常见。

    听着赤裸裸的威胁，张扬也是识时务者为俊杰，撕下伪装道：「没错，胜天资本的确从一开始就是奔着万科控制权而来，毕竟万科的情况非常特殊，第一大股东仅持有14.73%

    股票，其余股东都是散户和机构。」

    「如果你拿下万科，未来会怎麽规划？我不要听虚的，你直接告诉我万科的具体规划。」

    戚泊君开门见山，目光依旧死死紧盯着张扬。

    面对这个问题，张扬放下茶杯，直言道：「王石是有一定战略眼光的，这不可否认，但就是胆子太小，如果让我接管万科，我会在五年内大幅拉高杠杆，举债占据市场份额，随後在2017年前转型轻资产运营模式。」

    「也就是说，未来五年你要快速拉高万科的杠杆率，紧接着再用两年时间降低杠杆？」

    戚泊君轻微皱眉，又问出心中不解道：「还有，为什麽定在五年？以现在的房地产发展趋势，保守估计还有十年时间吧？」

    「戚领导知道巴菲特吗？」张扬询问。

    「知道，全球公认的股神。」戚泊君快速回应。

    「我很喜欢巴菲特的交易策略，他总是能在大跌前逃顶，又总能在机会来临时买进，而他之所以能够做到这点，很大一部分原因就是不贪鱼尾行情。」张扬平静讲述。

    不等戚泊君开口，张扬继续说道：「经过炒房团和开发商的连续饥饿炒作，现在华国的房地产已经呈现疯狂态势，有房者上杠杆，再买一套或者多套，盼着房价继续上涨，没房者担心房价上涨过快，未来买不起房，被迫上杠杆。」

    「在这种集体共识下，杠杆率飙升速度远超曾经的美国和日本，临界值也会提前到来。」

    「牛市不是缓慢结束的，而是一瞬间斩首，然後加速下跌，彻底套牢後再过渡到缓跌阶段。」

    说到这，张扬淡淡一笑，总结道：「为了避免斩首行情，我只做最安全的五年时间，并且会根据每年的城镇化数据和农村人口数据去调整，确保能够规避下行周期。」

    「7

    戚泊君陷入沉思。

    张扬这看似激进的规划，又带着稳健的风险预案。

    对於万科，戚泊君和几位深城的领导都觉得最近几年有点过於保守了，一家房企的帐面现金流居然高达200多亿华国币。

    拿恒大和万科对比，2009年恒大的资产负债率是79.14%，而万科只有67%，并且净负债率是15%，反观恒大已经来到了115%。

    虽说万科求稳没错，但这未必也太稳了，稳到连深城领导班底都有了不小的意见。

    在仔细斟酌一番过後，戚泊君沉声道：「举债发展後的那两年转型，你详细展开说说。」

    张扬：「你是说轻资产商业运营？」

    「没错。」

    戚泊君点头。

    「所谓的轻资产商业运营，就是在万科占据大量市场份额後，从自己投资建楼、自己持有运营的重资产开发商，转变为输出品牌与管理、收取服务费与租金分成的轻资产管理方。」

    「举个例子，就好比奶茶店连锁加盟。」张扬调整了下坐姿，继续说道：「总部只需要选址培训，不需要承担加盟门店的任何日常运营开支，光凭品牌，就能源源不断从加盟商身上持续获利、坐享红利。」

    「加盟店如果破产倒闭，也影响不了总部半点。」

    「说白了就是，风险由个人承担，利润是大家共享，这就是轻资产商业运营的模式。」

    「但想要打通轻资产商业运营，最重要的一个前提就是别人认可你的品牌，觉得你的选址、设计、建造、招商和运营都有价值。」

    听到这，戚泊君也明白了，他询问道：「也就是说，未来万科要当管理运营方，而非主要出资建造方。」

    「是这个意思，至於王石说的出海，相比较於楼盘出海，我觉得酒店出海更靠谱。」

    张扬淡笑道。

    因为是过来人，他知道楼盘出海并不靠谱，也大概率会水土不服。

    华国房地产企业高速发展的核心是拿地、抵押、预售、再拿地的无限循环。

    房企拍地仅付20%到30%首付，剩余靠银行开发贷，项目刚出地面就预售，用购房款支付工程款与新地款，同时通过信托、理财、商票、美元债等表外融资，净负债率普遍超100%，部分甚至达200%到300%，这套举债玩法国外不一定支持。

    另外前世碧桂园就曾盘下马来西亚的柔佛州新山、依斯干达经济特区、柔佛海峡南岸盖森林城市，投入资金近千亿，结果因为马来西亚认为该项目专为外国人建造，房价高，当地人买不起，恐怕会成为「外国飞地」，宣布拒绝给外国购房者发签证/永居，买房移民承诺作废。

    一时间。

    楼盘滞销，森林城市成鬼城。

    至於张扬为什麽要万科，其根本原因就是想通过万科融资，来玩一把大的做空。

    马上就是三月份了，距离诺基亚的研报发布近在咫尺。

    为了一把乾死诺基亚，向华尔街宣誓「王者归来」，张扬可做了不知道多少手的准备。

    此时的戚泊君还不知道张扬疯狂的想法，在觉得没有更好选择的情况下，他也终於松口道：「我承认张扬你的能力和手段都在王石之上，但丑话先说在前头，万科核心业务总部绝不能迁出深城，能做到这点，其余的事情我们不再过问。」

    「那是自然。」张扬微笑应答。

    他当然知道城市存在竞争

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